BÍ QUYẾT QUÝ HƠN VÀNG ĐỂ ĐẦU TƯ CĂN HỘ CÓ LÃInew

[ Điểm đánh giá5/5 ]1 người đã bình chọn
Xem: 2314 | Cật nhập: 12/7/2015 5:52:18 PM | RSS


Thị trường bất động sản đang dần ấm lên, và trở thành một kênh đầu tư tiềm năng. Nhưng theo các chuyên gia, không phải cứ có tiền đổ vào đầu tư là có lãi mà phải biết tính toán...

Nhận xét về thị trường bất động sản, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên – Môi trường, cho biết trên báo VOV: Năm 2013, chúng ta vất vả với các giải pháp để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Kết quả là bong bóng bất động sản chỉ bị xì hơi chứ không bị vỡ. Sang năm 2014, đã làm được một việc quan trọng là người tiêu dùng tin rằng giá bất động sản không giảm được nữa, đã chạm đáy, cho dù lập luận về giá thì mỗi người hiểu một cách khác nhau. Đây là điều thuận lợi của 2015.

Theo ông Võ, sang năm 2016 thị trường sẽ có thuận lợi cũng là nhờ vào những bước đệm đó. Tín hiệu đáng mừng từ thị trường đã thể hiện qua giao dịch trên thị trường. Trong đó, tiêu biểu như ở Hà Nội và TPHCM đã giữ được mức từ 1.200-1.900 giao dịch thành công mỗi tháng. Quan trọng hơn là giao dịch đó có xu hướng chuyển dần từ phân khúc giá rẻ sang phân khúc trung bình và trên trung bình. Giao dịch có tăng và tăng đều.

Bên cạnh đó, tín dụng bất động sản cũng tăng mạnh; tồn kho bất động sản giảm 10% so với 2014. Với gói hỗ trợ về nhà ở 30.000 tỷ đồng, mức độ cam kết đã đạt 70%, giải ngân được 50%, trong đó hộ gia đình vay được tiền đã tăng, còn tổ chức ít hơn.. Điều đó cho thấy, “thị trường đang ấm lên và có sức sống để bật dậy trong thời gian tới”- ông Võ tin tưởng.

Tuy nhiên, ông Võ còn băn khoăn về khung pháp lý đã có tốt hơn trước nhưng vẫn có nhiều điểm hạn chế chưa được khắc phục. GS.Võ chỉ rõ: Theo quy định, từ 1/7/2015, người nước ngoài được mua nhà gắn với đất ở tại Việt Nam. Nhưng đến nay chưa có người nước ngoài nào mua, vẫn chỉ đang ngần ngừ, đắn đo.

Thêm nữa, Luật Nhà ở có chương về nhà ở cho thuê được chỉnh sửa rất tốt. Nhưng về nhà ở cho thuê chưa được làm tốt. Hoặc cải tạo chung cư cũ thì đã có hai nghị định nhưng các giải pháp chưa được thực hiện, đang có nhiều vướng mắc giữa nhà đầu tư và người dân. Việc bảo lãnh mua nhà hình thành trong tương lai cũng chưa kịp thành hiện thực… Tức là “khung pháp lý có mở rồi nhưng chưa triển khai được” – ông Hùng nhấn mạnh. Và như vậy, ở khâu thực thi chính sách pháp luật, năm 2015 chưa làm được gì nhiều.


dau tu can ho co lai

Thị trường bất động sản đang dần ấm lên, và trở thành một kênh đầu tư tiềm năng.

Từ thực tế sự tăng trưởng khả quan gần đây, đánh giá về thực trạng thị trường bất động sản nước ta, Viện Nghiên cứu Kinh tế và Chính sách (VEPR) cho rằng, sự phục hồi của thị trường bất động sản là tín hiệu tích cực với nền kinh tế. Tuy nhiên, VEPR cảnh báo: “Cần thận trọng với sự tăng trưởng của thị trường bất động sản và ngăn ngừa sự hình thành bong bóng bất động sản có tính chu kỳ”. Và tư lệnh ngành xây dựng, Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng cũng lưu ý: thị trường hiện tại khó có thể xảy ra bóng bóng bất động sản, nhưng với diễn biến của thị trường bất động sản rất phức tạp nên không thể chủ quan.

Tóm lại, sức hút của thị trường giai đoạn tới sẽ khác với trước đây, không phải cứ có tiền đổ vào bất động sản là có lợi nhuận mà chỉ có thể giành lợi nhuận khi biết tính toán. Tiềm năng phát triển bất động sản rất lớn, nhưng phải làm sao để mang lại lợi ích cho tất cả mọi người tham gia thị trường, tái cấu trúc thị trường để phát triển bền vững, minh bạch”.

GS. Đặng Hùng Võ lạc quan hơn khi khẳng định, thị trường trong tương lai sắp tới hoàn toàn khác giai đoạn tăng trưởng nóng trước đây. Bởi trước đây thị trường có sự phát triển tự phát, giá nhà ở có thể “nhảy” tới 1% chỉ sau 1 đêm. Nhưng giờ thị trường đã minh bạch hơn, nhà đầu tư hoạt động chuyên nghiệp hơn, khung pháp lý cũng hoàn thiện hơn nên không lo có bong bóng bất động sản.

Chia sẻ quan điểm về thị trường, ông Lê Xuân Nghĩa, Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển kinh doanh (BDI), nguyên Phó chủ tịch Uỷ ban Giám sát tài chính Quốc gia, cho rằng thị trường tài chính toàn cầu có đặc điểm tính bất định khá lớn, dễ bị tổn thương, hay bị sốc. USD tăng giá liên tục, Nhân dân tệ phá giá liên tục. Bất động sản toàn cầu đang phục hồi nhanh, khá vững chắc, không có kiểu quay lại bong bóng mà phục hồi tương đối đều.

Hơn nữa, theo ông Nghĩa, khi thị trường tài chinh bất ổn thì nơi trú ngụ vững chắc nhất cho nhà đầu tư là thị trường bất động sản. Khảo sát cho thấy đầu tư vào bất động sản tại nhiều nước ngày càng tăng, đây là xu thế chung. Đặc biệt, khi hiệp định TPP có hiệu lực, dự kiến dòng lao động từ nông thôn ra thành thị sẽ tăng, làn sóng đô thị hóa sẽ đến và từ đó làm tăng nhu cầu về bất động sản.

Ông Nghĩa còn cho biết, qua thu thập số liệu, chạy mô hình và cho kết quả đến 2018 nhu cầu về bất động sản mới cân bằng với cung. Hiện tại cung vẫn cao hơn cầu. Nhưng từ sau năm 2018 cầu sẽ lớn hơn cung. Dự báo khoảng năm 2021 - 2023 mới có bong bóng bất động sản. Đặc biệt “dù có bong bóng thì bong bóng cũng không lớn, do thị trường minh bạch hơn, thông tin cân xứng hơn và Chính phủ quản lý chặt chẽ hơn”- ông Nghĩa nhấn mạnh dự báo.

Bí quyết đầu tư căn hộ có lãi

Trên báo VnExpress, Giảng viên bất động sản thuộc Trung tâm tư vấn doanh nghiệp và phát triển kinh tế vùng khoa Kinh tế phát triển (Đại học Kinh tế TP HCM) - Ngô Đình Hãn cho rằng, các nhà đầu tư bất động sản cá nhân cần lưu ý 8 tiêu chí vàng để kinh doanh có lãi.

- Bí quyết thứ nhất: Lưu tâm đến câu thần chú: "vị trí, vị trí và vị trí". Vị trí của bất động sản là yếu tố hàng đầu và quan trọng nhất tạo nên giá trị cũng như là cơ sở để định giá tài sản. Lựa chọn sản phẩm có vị trí tốt đồng nghĩa với việc nhà đất có tiềm năng phát triển cao, đặc biệt là tiềm năng “tạo thị” (tốc độ hình thành đô thị, thu hút dân về ở). Chỉ khi có mật độ dân đông đúc thì giá trị bất động sản mới tăng lên.

- Bí quyết thứ hai: Khảo sát dự án vào lúc chiều tối. Nhiều người có thói quen đi xem dự án ban ngày nhưng thời điểm đó người dân phải đi làm (không có ở nhà), không thể nhìn thấy rõ hoạt động và sức sống của khu dân cư. Do đó khảo sát ban ngày là cần thiết nhưng phải bổ sung thêm khảo sát vào chiều tối, bắt đầu từ lúc tan tầm đến 20-21h đêm. Lúc đó, cao ốc sáng đèn hay nhà phố mở cửa, lượng người ra vào dự án thể hiện rõ nhất.

dau tu can ho co lai

- Bí quyết thứ ba: Lựa chọn bất động sản phù hợp với khả năng tài chính. Nếu phải đi vay, không nên vay quá 50% giá trị bất động sản để tránh gánh nặng trả lãi cũng như hạn chế áp lực trả lãi suất thả nổi ngoài khả năng tài chính. Tính toán kỹ dòng tiền cho các đợt thanh toán tiếp theo để tránh trường hợp bị áp lực hoặc hụt tiền phải bán tháo bất động sản dẫn đến thua lỗ

- Bí quyết thứ tư: Chỉ mua tài sản có tính thanh khoản cao (mua bán dễ dàng, nhanh chóng). Nên hướng vào những bất động sản tạo ra giá trị gia tăng, có thể ở, hoặc cho thuê được ngay lập tức hoặc trong thời gian ngắn nhất. Đầu tư bất động sản loại này ngoài lợi tức tiền thuê hàng tháng, còn có thêm giá trị gia tăng theo thời gian.

- Bí quyết thứ năm: Khắt khe khi xem xét pháp lý dự án, sàng lọc thương hiệu mạnh để chọn mặt gửi vàng. Nhà đầu tư nên lựa chọn sản phẩm của những công ty bất động sản uy tín. Đó là những doanh nghiệp có thiện chí phát triển dự án chất lượng, chứng minh được tài chính vững mạnh, sẵn sàng cung cấp pháp lý rõ ràng, minh bạch và có chế độ hậu mãi tốt.

- Bí quyết thứ sáu: Chú trọng quy hoạch hạ tầng xã hội và kết nối giao thông. Theo đó môi trường sống phải trong lành, thoáng đãng, được quy hoạch bài bản. Nếu tài chính tốt, xác định dòng vốn dài hạn, nên đầu tư đón đầu ở những khu vực có hạ tầng chuẩn bị hoặc đang kết nối, vì tỷ suất sinh lợi sẽ cao. Có thể chấp nhận khoảng cách xa khu trung tâm nhưng giao thông phải thuận tiện và tiện ích đầy đủ.

- Bí quyết thứ bảy: Thuộc lòng bài toán trắc địa: ưu tiên bỏ tiền vào những nơi có giá trị đất cao hơn giá xây dựng. Tối thiểu giá mỗi m2 đất phải cao hơn gấp đôi giá một m2 xây dựng. Đây là tiêu chí trắc nghiệm tốc độ đô thị hóa tỷ lệ thuận với giá đất. Ví dụ: đơn giá xây dựng phổ biến hiện nay là 3 triệu đồng một m2 sàn. Nếu giá đất thấp hơn mức này thì quá trình thu hút dân cư rất chậm. Ngược lại những nơi có giá đất cao hơn giá thành xây dựng gấp nhiều lần thì tốc độ đô thị hóa tại đó rất nhanh.

- Bí quyết thứ tám: Quan tâm đến cộng đồng. Nên khảo sát kỹ hàng xóm của mình là ai trước khi quyết định mua nhà đất. Có thể khảo sát ban ngày và ban đêm, thứ bảy và chủ nhật để có cái nhìn tổng quan nhất về cộng đồng ở khu vực lựa chọn đầu tư. Hàng xóm tốt, cộng đồng văn minh cũng là một trong những tiêu chí giúp tăng giá bất động sản.


Ngọc Anh (Tổng hợp)
Quảng cáo




Căn hộ Soho Riverview chủ đầu tư
Căn hộ Riva Park Quận 4

NGUYỄN KHANH